Acheter à rénover : le vrai budget travaux

Un bien à rénover se vend moins cher, et c'est ce qui attire. La question n'est jamais de savoir si la décote existe, mais si elle couvre le coût réel des travaux. À Cannes, la réponse dépend beaucoup du quartier.

Les ordres de grandeur

Rafraîchissement — peintures, sols, luminaires, petite plomberie : de 150 à 300 € du mètre carré. Trois à six semaines de chantier.

Rénovation moyenne — le précédent plus cuisine, salle d'eau, électricité partielle : de 700 à 1 100 € du mètre carré. Deux à trois mois.

Rénovation lourde — tout reprendre, y compris les réseaux, les menuiseries et parfois la distribution : de 1 400 à 2 200 € du mètre carré. Quatre à six mois.

Ces fourchettes valent pour un appartement standard à Cannes, hors mobilier et hors honoraires d'architecte. Elles ne valent pas pour le Suquet.

Le surcoût du secteur sauvegardé

Au Suquet et dans une partie du centre ancien, comptez vingt à trente pour cent de plus. Trois raisons cumulatives : les menuiseries doivent respecter des prescriptions de façade et se font sur mesure ; l'accès se fait souvent à pied par des ruelles, ce que les entreprises facturent ; et l'avis de l'architecte des Bâtiments de France ajoute des délais d'instruction.

Un budget établi sur des prix standards sera dépassé. Nous le disons avant la visite, pas après l'offre.

La contrainte que personne n'anticipe

Beaucoup de copropriétés cannoises limitent les travaux bruyants entre mai et septembre. C'est une règle de bon sens dans une ville où une partie des résidents n'est là qu'en été, et elle a une conséquence pratique : un chantier lancé en octobre se termine avant l'été, un chantier lancé en avril s'arrête au bout de trois semaines et reprend en septembre.

Vérifiez ce point dans le règlement de copropriété avant de signer, pas après. Il déplace le calendrier de six mois.

Les postes qui dérapent

• L'électricité. Une mise aux normes complète dans un immeuble ancien coûte plus cher que prévu, parce qu'il faut souvent reprendre la colonne montante ou négocier avec la copropriété.
• La plomberie. Déplacer une salle d'eau suppose de toucher aux évacuations, donc parfois aux parties communes. C'est le poste qui transforme une rénovation moyenne en rénovation lourde.
• L'évacuation des gravats. Dans le centre de Cannes, sans accès véhicule, elle se compte en journées d'homme.
• Les imprévus structurels. Un plancher, une poutre, une infiltration ancienne. Provisionnez dix pour cent, systématiquement.

Ce que la rénovation rapporte réellement

Sur un bien à rafraîchir acheté à la bonne décote, une rénovation moyenne bien menée crée de la valeur : le bien rénové se revend au prix du marché du quartier, l'écart couvre les travaux et parfois davantage.

Sur un bien déjà pricé comme un bien rénové, la rénovation ne rapporte rien. C'est le piège le plus fréquent, et il se repère en comparant le prix au mètre carré demandé à la médiane du quartier.

Notre méthode

Sur chaque bien à rénover de notre portefeuille, nous faisons chiffrer par deux entreprises avant la mise en vente et nous mettons les devis dans le dossier. Un acquéreur qui sait ce que ça coûte négocie moins qu'un acquéreur qui l'imagine.