Les diagnostics obligatoires pour vendre à Cannes
Neuf diagnostics, leurs durées de validité, et ce qu'ils coûtent réellement.
Le dossier de diagnostic technique doit être complet au jour du compromis, pas de l'acte. Un diagnostic manquant ouvre à l'acquéreur un droit à renegociation, parfois à annulation. Comptez de 350 à 900 € selon la surface et l'âge du bien.
Nous faisons intervenir le diagnostiqueur avant la mise en ligne, jamais après l'offre. Ce n'est pas un excès de zèle : un DPE découvert tardivement fait perdre trois semaines et donne à l'acquéreur un levier de négociation qu'il n'aurait pas eu autrement.
Ce qui est obligatoire, et pour combien de temps
- Diagnostic de performance énergétique. Valable dix ans. Obligatoire pour toute vente et affichable dès l'annonce, lettres DPE et GES comprises, avec l'estimation des dépenses annuelles d'énergie et l'année de référence des prix.
- Constat de risque d'exposition au plomb. Pour les logements construits avant 1949. Valable un an si positif, illimité si négatif. Concerne une partie du Suquet et du centre ancien.
- État d'amiante. Pour les permis de construire antérieurs à juillet 1997, soit la grande majorité du parc cannois. Sans limite de validité si négatif.
- État de l'installation électrique. Si l'installation a plus de quinze ans. Valable trois ans. Les anomalies relevées n'obligent pas à des travaux mais elles se négocient.
- État de l'installation de gaz. Mêmes conditions que l'électricité, valable trois ans.
- État relatif à la présence de termites. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, ce qui est le cas des Alpes-Maritimes. Valable six mois.
- État des risques et pollutions. Naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon. Valable six mois. Indispensable sur les secteurs concernés par un plan de prévention, notamment le long de la Siagne.
- Mesurage loi Carrez. Pour tout lot de copropriété. Sans limite de validité tant que le bien n'est pas modifié. Une erreur de plus de cinq pour cent ouvre droit à une réduction de prix.
- Assainissement. Contrôle du raccordement au réseau collectif ou de l'installation individuelle, valable trois ans.
Le DPE, celui qui bloque des ventes
Depuis la réforme du calcul, le DPE est opposable : l'acquéreur peut engager la responsabilité du diagnostiqueur, et parfois du vendeur, sur la base du classement affiché. Il conditionne aussi la possibilité de louer, avec un calendrier d'interdiction progressive des logements les plus énergivores.
Sur le parc cannois, la moitié des lots ressort en D ou en dessous. Un bien en F ou G perd une partie des acquéreurs investisseurs et se négocie généralement de cinq à douze pour cent en dessous d'un équivalent mieux classé.
Notre conseil est toujours le même : faites chiffrer ce qu'il faudrait pour remonter d'une lettre. Sur un appartement des années 1960, le remplacement des menuiseries et l'isolation d'un mur pignon suffisent souvent à passer de E à D. Un devis dans le dossier vaut mieux qu'une remise dans la négociation.
Les documents de copropriété
Ils ne relèvent pas du diagnostic technique mais ils sont tout aussi obligatoires : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées, montant des charges des deux derniers exercices, état global des impayés, montant du fonds travaux et carnet d'entretien.
C'est là que se trouvent les mauvaises surprises : un ravalement voté dont l'appel de fonds n'est pas encore lancé, une procédure en cours, un ascenseur à mettre aux normes. Nous les lisons avant de fixer le prix.
Les diagnostics
Le vendeur. Comptez de 350 à 900 € selon la surface, l'âge et le nombre de diagnostics requis. C'est un investissement, pas une charge : un dossier complet accélère la vente.
Non. Il doit même figurer dès l'annonce, avec les deux lettres et l'estimation des coûts annuels d'énergie. Une annonce sans DPE est en infraction.
Ce cas est devenu très rare depuis la réforme du mode de calcul, qui ne repose plus sur les consommations relevées mais sur les caractéristiques du bâti.
Rien d'obligatoire dans la plupart des cas : ce sont des diagnostics informatifs. Mais l'information est donnée à l'acquéreur et elle se négocie. Anticiper avec un devis est presque toujours plus rentable que subir la négociation.
Dès la décision de vendre. Certains diagnostics ne sont valables que six mois : si la vente traîne, il faudra les refaire. C'est un argument de plus pour ne pas surévaluer le bien au départ.
Nous organisons le passage du diagnostiqueur
Sur mandat exclusif, nous prenons rendez-vous, nous accueillons le technicien et nous récupérons le dossier. Vous n'avez rien à faire.