Calculer le rendement locatif d'un bien à Cannes
Brut, net de charges et net après impôt, avec le cash-flow mensuel réel.
Formules et hypothèses
Brut : loyers annuels / investissement total, l'investissement incluant le prix, les frais d'acquisition et les travaux. Un rendement brut calculé sur le seul prix d'achat, comme on le voit souvent, surestime la performance de dix à quinze pour cent.
Net de charges : loyers moins charges non récupérables, taxe foncière et frais de gestion.
Net après impôt : régime micro-foncier retenu, soit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, puis application de la tranche marginale et des prélèvements sociaux à 17,2 %. Le régime réel ou le meublé non professionnel donnent des résultats sensiblement différents.
Le cash-flow affiché ne tient pas compte de la mensualité de crédit : utilisez le simulateur de prêt pour la calculer et soustrayez-la.
Trois rendements, trois vérités
Le rendement brut est celui des annonces. Il divise les loyers annuels par le prix d'achat et ignore tout le reste. Le rendement net de charges retire la taxe foncière, les charges non récupérables et la gestion. Le rendement net après impôt retire enfin la fiscalité. Entre le premier et le troisième, l'écart dépasse couramment deux points — c'est-à-dire souvent la moitié de la performance annoncée.
Ce que rapporte réellement Cannes
Sur les douze derniers mois et sur notre portefeuille de gestion, les ordres de grandeur en location nue à l'année sont les suivants : autour de 4,4 % brut à Cannes-La Bocca, 3,6 % à la Croix des Gardes, 3,1 % au Petit Juas, et sous les 2,5 % sur la Croisette. La règle est constante : plus le prix au mètre carré est élevé, plus le rendement locatif est faible. On n'achète pas la Croisette pour son rendement, on l'achète pour sa liquidité et sa résistance à la baisse.
Le saisonnier, et son vrai coût
La location courte durée affiche des rendements bruts supérieurs, parfois du double, et c'est vrai sur le papier. Ce que le calcul brut n'intègre pas : le taux d'occupation réel hors saison et hors festival, le ménage, la conciergerie qui prélève de quinze à vingt-cinq pour cent, l'usure accélérée du mobilier, la fiscalité spécifique et surtout la réglementation locale, qui évolue et qui impose des déclarations — voire des compensations — selon les communes et les copropriétés.
Trois de nos propriétaires gérés sont revenus à la location à l'année après deux ou trois saisons. Aucun ne l'a fait pour des raisons financières : ils l'ont fait parce que l'écart net ne payait pas la charge mentale.
Les postes que les investisseurs oublient
- La vacance locative : un demi-mois par an sur un bien bien placé, davantage sur un bien atypique
- Les charges de copropriété non récupérables, soit environ trente pour cent du total des charges
- La taxe foncière, qui progresse plus vite que les loyers depuis plusieurs années
- Le renouvellement : peinture tous les six ans, cuisine tous les quinze, chaudière tous les vingt
- La gestion locative, de six à huit pour cent des loyers encaissés si vous ne gérez pas vous-même
Un rendement net après impôt supérieur à 3 % sur la commune de Cannes est un bon dossier. Au-delà de 5 %, vérifiez ce qui cloche : la copropriété, l'état du bien ou l'emplacement.
Investir à Cannes
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de trente pour cent, sans justificatif, et convient aux biens sans travaux ni crédit important. Le régime réel permet de déduire les charges effectives, les intérêts d'emprunt et les travaux : il devient plus favorable dès que ces postes dépassent trente pour cent des loyers, ce qui est presque toujours le cas les premières années.
Fiscalement, souvent oui : le statut de loueur en meublé non professionnel permet d'amortir le bien et de neutraliser le résultat imposable pendant des années. En contrepartie, la rotation des locataires est plus rapide et le mobilier se renouvelle. Le calcul se fait dossier par dossier.
Les studios et deux-pièces affichent les meilleurs rendements bruts et les rotations les plus fréquentes. Les trois et quatre-pièces rapportent moins mais gardent leurs locataires trois à cinq ans. Sur dix ans, l'écart de performance nette se resserre beaucoup.
La Bocca offre le meilleur couple prix-rendement, avec une dynamique de prix qui reste la plus forte de la commune. Le Petit Juas sécurise davantage la revente. Nous déconseillons généralement un premier investissement sur la Croisette : le ticket d'entrée est élevé et le rendement faible.
Au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. La frontière se joue au cas par cas et il vaut mieux la faire valider avant d'engager le chantier.
Un bien à faire tourner ?
Nous gérons cent quarante lots en administration de biens sur Cannes et les communes limitrophes. Un interlocuteur, des quittances le 5, et l'état des lieux fait par nous.