Vendre un bien immobilier à Cannes
Soixante-huit jours de délai médian entre le mandat et le compromis. Tout se joue sur le prix de départ.
Notre délai médian entre la signature du mandat et le compromis est de soixante-huit jours. Il ne tient pas à un carnet d'adresses ni à une technique de négociation : il tient au prix de départ et à la qualité du dossier remis à l'acquéreur.
Un bien affiché dix pour cent au-dessus du marché ne se vend pas dix pour cent plus cher. Il ne se vend pas du tout, et il s'use : au bout de trois mois en ligne, les acquéreurs qui le revoient passer se demandent ce qui cloche. Six mois plus tard, il part en dessous du prix qu'il aurait obtenu immédiatement. Nous voyons ce scénario plusieurs fois par an, et il commence toujours de la même façon : par une agence qui a dit oui pour prendre le mandat.
Nous disons non régulièrement. Ce n'est pas une posture commerciale : un mandat surévalué coûte du temps aux deux parties et abime le bien.
Quatre étapes, et ce qui se passe dans chacune
L'estimation sur place
Le négociateur du quartier vient voir le bien. Il mesure, photographie, note l'exposition réelle en milieu de journée, et repart avec les diagnostics, le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée. La fourchette est remise sous 48 heures, appuyée sur les ventes comparables du secteur.
Le mandat et la préparation
Photographies professionnelles, plan 2D, dossier technique complet. Nous ne mettons pas un bien en ligne tant que le dossier n'est pas constitué. C'est ce qui fait perdre trois semaines au moment de l'offre, et parfois la vente entière.
La diffusion et les visites
Portails nationaux, fichier acquéreurs, réseau. Compte rendu après chaque visite, y compris quand il n'y a rien à dire. Point hebdomadaire avec le vendeur, par téléphone, pas par courriel automatique.
L'offre, le compromis, l'acte
Nous vérifions le financement avant de transmettre une offre. Entre le compromis et l'acte, nous suivons le dossier chez le notaire, relançons la banque et prévenons le vendeur à chaque étape.
Comment nous fixons un prix
Nous partons des transactions réellement enregistrées dans le quartier sur dix-huit mois, pas des annonces en ligne. La différence est considérable : les annonces reflètent ce que les vendeurs espèrent, les actes reflètent ce que les acquéreurs ont payé. Sur Cannes, l'écart entre les deux tourne autour de sept pour cent.
Sur cette base, nous appliquons les ajustements qui comptent réellement ici : l'étage et l'angle de la vue, l'exposition vérifiée sur place, l'état de la copropriété et l'avancement des travaux votés, la présence d'un stationnement, la performance énergétique. Chacun de ces points se chiffre, et nous vous montrons le calcul.
Ce que nous ne faisons pas : donner un prix au téléphone, ni afficher une valeur automatique après quatre questions sur un formulaire. Un algorithme ne sait pas qu'un platane masque votre vue de mai à octobre.
Ce que coûte la vente
Nos honoraires figurent intégralement sur la page dédiée, sans variation d'un client à l'autre. Ils vont de 3 % TTC au-delà de deux millions et demi à 5,5 % TTC entre cent cinquante et trois cent mille euros, avec un forfait en dessous. Ils ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique.
À côté des honoraires, le vendeur supporte les diagnostics obligatoires, de 350 à 900 € selon la surface et l'âge du bien, et le cas échéant l'imposition sur la plus-value si le bien n'est pas sa résidence principale.
Simple ou exclusif
Nous prenons les deux. Nous conseillons l'exclusivité pour une raison mécanique : un bien diffusé par quatre agences apparaît quatre fois sur les portails, souvent à quatre prix différents. L'acquéreur en conclut que le vendeur est pressé et négocie en conséquence. Sur notre portefeuille, les mandats exclusifs se vendent en moyenne vingt-deux jours plus vite et à un prix supérieur de deux à quatre pour cent.
L'exclusivité n'a de sens que si elle est limitée dans le temps et assortie d'obligations précises. Les nôtres sont de trois mois, avec compte rendu hebdomadaire écrit. Passé ce délai, vous êtes libre.
Ce que nous constituons avant la première visite
Un acquéreur qui découvre un ravalement voté chez le notaire n'achète pas : il renegocie ou il part. Tout se sait, la seule question est quand.
- Les diagnostics complets, DPE compris, avec leur date de validité
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
- Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale
- Le carnet d'entretien de l'immeuble et le montant du fonds travaux
- Les appels de charges des deux derniers exercices
- Le montant de la taxe foncière
- Les factures des travaux réalisés et les garanties en cours
- Le plan 2D coteré et l'attestation de surface loi Carrez
Deux dossiers, deux leçons
Un quatre-pièces en Basse Californie, essayé seul pendant cinq mois à 950 000 € : trois visites, aucune offre. Repris à 880 000 € après analyse de huit ventes comparables : dix-sept visites en trois semaines, quatre offres, vendu au prix.
Une villa à Mougins mise en vente à 1 795 000 € : trois offres en soixante-quatorze jours. Le vendeur a retenu une offre comptant à 1 750 000 € plutôt que la plus élevée sous condition suspensive. Sept semaines gagnées, et un déménagement à date fixe respecté.
Ce que les vendeurs nous demandent
Notre médiane est de soixante-huit jours entre le mandat et le compromis, avec des écarts importants selon les quartiers : soixante et un jours sur la Croisette, quatre-vingt-quatorze au Petit Juas. Ajoutez deux à trois mois entre le compromis et l'acte pour la purge des délais et l'obtention du prêt.
Rarement des travaux lourds : ils se récupèrent mal. En revanche, un rafraîchissement léger, un désencombrement et une remise en état des points visibles changent la perception dès la première minute de visite. Nous vous disons quoi faire et surtout quoi ne pas faire.
Oui. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, ce qui restreint le marché aux investisseurs et pèse généralement de cinq à dix pour cent sur le prix. Si le locataire est en place depuis longtemps et paie bien, cela peut au contraire devenir un argument.
Un DPE en F ou G restreint la location et fait reculer une partie des acquéreurs. Il ne rend pas la vente impossible mais il se négocie. Nous chiffrons à l'avance ce qu'il faudrait faire pour remonter d'une lettre : un devis rassure plus qu'une remise.
Le vendeur est engagé dès la signature du compromis. Seul l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de dix jours. C'est pourquoi nous vérifions que le projet est mûr avant de signer, y compris dans les indivisions où tous les co-indivisaires doivent être d'accord.
Oui, en interagence quand cela sert le vendeur, avec partage d'honoraires et sans coût supplémentaire pour vous. Nous refusons en revanche la multiplication des mandats simples, qui dégrade le bien plus qu'elle ne l'expose.
Commencer par savoir ce que vaut votre bien
Quatre questions, un rappel sous 24 heures ouvrées, une visite sur place. Aucune valeur automatique ne vous sera affichée : elle ne servirait à rien.