Simulateur de prêt immobilier : mensualité et coût du crédit
Mensualité assurance comprise, coût total et tableau d'amortissement, mis à jour à la saisie.
Formule et hypothèses
Mensualité hors assurance : C × i / (1 − (1 + i)^−n) où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel divisé par douze) et n le nombre de mensualités.
L'assurance est calculée sur le capital initial, ce qui correspond au contrat groupe le plus courant. Une délégation d'assurance calculée sur le capital restant dû donnera un coût total inférieur.
Ne sont pas inclus : les frais de dossier, les frais de garantie (caution ou hypothèque, de 1 à 2 % du montant emprunté) et les frais de notaire, qui se calculent à part.
| Année | Mensualité | Intérêts | Capital | Restant dû |
|---|
Ce que la banque regarde vraiment
La mensualité n'est qu'une partie du dossier. Depuis la formalisation des règles du Haut Conseil de stabilité financière, un prêt immobilier se juge sur trois seuils : un taux d'effort de trente-cinq pour cent des revenus nets assurance comprise, une durée maximale de vingt-cinq ans, et une marge de dérogation limitée que les banques réservent aux primo-accédants et aux dossiers patrimoniaux.
Concrètement : avec 5 000 € de revenus nets mensuels, la mensualité maximale tourne autour de 1 750 € assurance comprise. Sur vingt ans à 3,35 %, cela correspond à un capital d'environ 295 000 €. En ajoutant un apport de 60 000 € et en retirant les frais d'acquisition, le budget réel se situe vers 330 000 €. C'est ce chiffre-là qu'il faut nous donner, pas le prix maximum affiché par un comparateur.
L'apport, et ce qu'il finance
Une banque attend généralement que l'apport couvre au minimum les frais d'acquisition, soit environ huit pour cent du prix dans l'ancien. En dessous, le financement dit à cent dix pour cent existe encore, mais il se paie en taux et il se refuse plus souvent qu'il ne s'accorde.
Un apport plus important n'améliore pas seulement le taux : il raccourcit l'instruction du dossier. Sur le marché cannois, où plusieurs offres se présentent régulièrement sur le même bien, un acquéreur avec accord de principe et apport solide passe devant une offre plus élevée mais fragile. Nous l'avons vérifié encore récemment sur un quatre-pièces en Basse Californie.
L'assurance emprunteur, le poste qu'on oublie
Sur vingt ans, l'assurance représente couramment entre huit et quinze pour cent du coût total du crédit. Le contrat groupe proposé par la banque calcule la prime sur le capital initial ; une délégation extérieure la calcule souvent sur le capital restant dû, ce qui fait mécaniquement baisser la facture d'année en année. La loi permet de changer d'assurance à tout moment, sans frais.
Ce que ce simulateur ne calcule pas
- Les frais de dossier bancaires, de 500 à 1 500 € selon les établissements
- Les frais de garantie — caution mutuelle ou hypothèque — de un à deux pour cent du capital
- Les frais de courtage lorsque vous passez par un intermédiaire
- Les frais de notaire, qui se calculent à part sur la page dédiée
Additionnez ces postes avant de fixer votre budget. L'écart entre le prix affiché d'un bien et le chèque réellement décaissé dépasse couramment dix pour cent.
Le financement, en pratique
Ce n'est pas obligatoire mais cela change tout au moment de l'offre. Un accord de principe ne vous engage à rien et se demande en une semaine. Sur les biens qui intéressent plusieurs acquéreurs, c'est souvent lui qui départage, davantage que quelques milliers d'euros de plus.
C'est un point de départ. Le taux définitif dépend de votre profil, de la durée, de l'apport et de la domiciliation des revenus. Utilisez le simulateur avec le taux qu'on vous a annoncé, puis refaites le calcul avec un demi-point de plus : si le projet ne tient plus, il est trop tendu.
La durée maximale retenue est de vingt-cinq ans, portée à vingt-sept dans le cas d'une acquisition dans le neuf ou avec travaux importants et différé d'amortissement. Au-delà, le dossier sort du cadre et devient très difficile à financer.
Cannes est classée en zone A. Le prêt à taux zéro y est mobilisable pour un primo-accédant sous conditions de ressources, avec des plafonds qui évoluent régulièrement. Vérifiez le barème en vigueur au moment de votre demande auprès de votre banque.
La condition suspensive de financement joue : la vente est caduque et le dépôt de garantie vous est restitué, à condition d'avoir déposé une demande conforme à ce qui était écrit au compromis. C'est pourquoi nous rédigeons cette clause avec précision — montant, durée, taux maximum.
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