Investir dans l'immobilier locatif à Cannes
De 2,4 % sur la Croisette à 4,4 % à La Bocca. Ce que rapporte vraiment chaque quartier.
Cannes n'est pas une ville de rendement. C'est une ville de patrimoine, où le rendement brut va de 2,4 % sur la Croisette à 4,4 % à La Bocca, et où la vraie performance se joue sur la liquidité et la résistance à la baisse.
Cette page dit ce que rapportent réellement les quartiers, ce que coûte ce qu'on oublie de compter, et pourquoi nous déconseillons généralement le front de mer pour un premier investissement.
Ce que rapporte chaque quartier en location à l'année
Rendements bruts observés sur notre portefeuille de gestion, calculés sur l'investissement total frais compris et non sur le seul prix d'achat.
| Secteur | Prix médian | Rendement brut | Vacance annuelle |
|---|---|---|---|
| Cannes-La Bocca | 4 700 € / m² | 4,4 % | 0,3 mois |
| Croix des Gardes | 5 600 € / m² | 3,6 % | 0,6 mois |
| Petit Juas | 6 100 € / m² | 3,1 % | 0,4 mois |
| Le Suquet | 7 900 € / m² | 3,4 % | 0,8 mois |
| Basse Californie | 8 400 € / m² | 3,0 % | 0,3 mois |
| La Croisette | 13 800 € / m² | 2,4 % | 0,5 mois |
Rendements bruts indicatifs, observés sur un portefeuille de cent quarante lots. Données de démonstration. Le rendement net après charges, gestion et fiscalité ressort généralement un à deux points en dessous.
La règle qui ne bouge pas
Plus le prix au mètre carré est élevé, plus le rendement locatif est faible. C'est arithmétique : les loyers ne suivent pas les prix d'acquisition sur les secteurs de prestige, parce qu'un locataire à l'année ne paie pas la vue mer au même prix qu'un acquéreur.
On n'achète donc pas la Croisette pour son rendement. On l'achète pour sa liquidité — un bien correctement pricé s'y vend en soixante et un jours de médiane — et pour sa résistance dans les cycles baissiers. C'est un placement de conservation, pas de rendement.
Nos trois recommandations
Pour un premier investissement, La Bocca. Meilleur couple prix-rendement, quatre-vingt-huit ventes par an qui garantissent la revente, et une dynamique de prix qui reste la plus forte de la commune.
Pour sécuriser, le Petit Juas. Rendement moyen mais locataires qui restent trois à cinq ans, vacance faible, et un marché de résidence principale peu volatil.
Pour du patrimoine, la Basse Californie. Rendement de trois pour cent, mais une demande locative constante et une revente rapide grâce à la proximité de la Croisette.
Ce que les investisseurs oublient de compter
- Les frais d'acquisition, huit pour cent dans l'ancien, qui font baisser le rendement réel de dix à quinze pour cent
- La vacance locative, même faible : un demi-mois par an sur un bien bien placé
- Les charges de copropriété non récupérables, environ trente pour cent du total
- La taxe foncière, qui progresse plus vite que les loyers depuis plusieurs années
- Le renouvellement : peinture tous les six ans, cuisine tous les quinze, chauffe-eau tous les douze
- La gestion locative si vous ne gérez pas vous-même
Le saisonnier, honnêtement
Le rendement brut peut doubler. L'écart net est beaucoup plus faible une fois déduits le ménage, la conciergerie qui prélève de quinze à vingt-cinq pour cent, l'usure accélérée du mobilier et la vacance hors saison. Ajoutez la réglementation, qui évolue, et les règlements de copropriété, dont plusieurs ont interdit la courte durée par vote depuis 2021.
Nous ne gérons pas de saisonnier. Ce n'est pas un jugement : c'est un autre métier, et nous préférons le dire plutôt que de le faire mal.
Investir à Cannes
À partir de 330 000 € frais compris pour un trois-pièces à La Bocca. En dessous, on trouve surtout des studios, dont le rendement affiché est meilleur mais la rotation élevée et les frais récurrents plus lourds.
Le neuf coûte plus cher au mètre carré mais les frais d'acquisition tombent à deux ou trois pour cent, le DPE est bon et la décennale court dix ans. Sur un calcul à dix ans, l'écart se resserre nettement.
Fiscalement souvent, grâce à l'amortissement en location meublée non professionnelle. En contrepartie, rotation plus rapide et mobilier à renouveler. Le calcul se fait dossier par dossier.
Trois pour cent net après impôt est un bon dossier. Au-delà de cinq pour cent, cherchez ce qui explique l'écart : copropriété en difficulté, travaux importants ou emplacement dégradé.
Oui, c'est fréquent ici. Le financement est plus contraint et les délais plus longs. Nous coordonnons avec le notaire pour les signatures par procuration et assurons ensuite la gestion.
Faire le calcul sur un bien précis
Donnez-nous un budget et un secteur : nous vous envoyons trois biens avec leur rendement net calculé, charges et fiscalité comprises.