Gestion locative à Cannes : 140 lots administrés
7,2 % TTC des loyers encaissés, un interlocuteur unique, des quittances le 5.
Cent quarante lots gérés, un responsable unique, des quittances qui partent le 5. La gestion locative est le métier le moins visible d'une agence et celui où la différence de qualité se mesure le plus vite.
Nos honoraires de gestion s'établissent à 7,2 % TTC des loyers encaissés. La mise en location est facturée séparément, à hauteur de 80 % d'un mois de loyer hors charges pour la part propriétaire.
Sept postes, et rien qui se facture en plus
- Recherche et sélection du locataire : diffusion, visites, vérification des pièces, analyse de solvabilité.
- Rédaction du bail et des annexes : dossier de diagnostic, état des risques, notice d'information.
- État des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie, photographié, réalisé par nous et non sous-traité.
- Encaissement et reversement : quittance au locataire, virement au propriétaire, relevé mensuel.
- Régularisation annuelle des charges sur la base des comptes de copropriété.
- Suivi technique : interventions courantes, devis, coordination avec le syndic.
- Gestion des impayés : relance dès le dixième jour, mise en demeure, déclenchement de la garantie loyers impayés si vous en avez souscrit une.
Ce que nous ne promettons pas
Nous ne promettons pas zéro vacance. Un changement de locataire prend deux à six semaines selon la période et le bien. Nous ne promettons pas non plus zéro impayé : nous promettons une détection au dixième jour et une procédure engagée avant que la dette ne devienne irrécupérable. Sur notre portefeuille, le taux d'impayé supérieur à deux mois est inférieur à un pour cent.
La garantie loyers impayés
Elle coûte entre 2,5 et 3,5 % des loyers charges comprises et couvre les impayés, les dégradations et les frais de procédure. Elle impose en contrepartie des critères de solvabilité stricts sur le locataire, ce qui réduit le vivier. À vous d'arbitrer : nous donnons les deux scénarios chiffrés.
Ce que rapporte réellement un bien géré
Sur un trois-pièces à La Bocca loué 1 050 € hors charges : 12 600 € de loyers annuels, moins 907 € de gestion, 900 € de charges non récupérables et 980 € de taxe foncière, soit 9 813 € nets avant impôt. Sur un investissement total de 355 000 € frais compris, cela donne 2,8 % net de charges.
Ce chiffre est plus bas que ceux qu'on lit ailleurs parce qu'il intègre tout. C'est celui sur lequel il faut décider.
Location saisonnière : notre position
Nous ne la pratiquons pas. Le rendement brut affiché est supérieur, l'écart net l'est beaucoup moins une fois déduits le ménage, la conciergerie, l'usure du mobilier et la vacance hors saison. Trois de nos propriétaires gérés sont revenus à la location à l'année après deux ou trois saisons, et aucun ne l'a fait pour des raisons financières.
La gestion locative
Oui, à l'échéance annuelle avec un préavis de trois mois. Nous transmettons alors l'intégralité du dossier : bail, états des lieux, historique des paiements, coordonnées du locataire.
Vous. Nous instruisons, vérifions et présentons les dossiers classés, avec notre avis. La décision finale vous appartient, dans le respect des règles de non-discrimination.
Nous demandons votre accord au-delà d'un seuil fixé dans le mandat, généralement 400 €. En dessous, nous intervenons pour ne pas laisser traîner une fuite ou un chauffe-eau en panne.
Oui, c'est le principe. Vous n'êtes contacté que pour les décisions qui vous reviennent. C'est ce que la plupart de nos propriétaires viennent chercher.
Sur Le Cannet, Mougins, Vallauris-Golfe-Juan et Mandelieu-La Napoule. Au-delà, l'état des lieux et les interventions techniques deviennent trop lents pour être bien faits.
Confier un bien à la gestion
Un rendez-vous, un état des lieux du bien et une estimation de loyer argumentée par les baux réellement signés dans le quartier.