Mandat simple ou exclusif : ce que ça change vraiment
Vingt-deux jours de délai en moins et deux à quatre pour cent de prix en plus, sous conditions écrites.
Sur notre portefeuille, un mandat exclusif se vend en moyenne vingt-deux jours plus vite et deux à quatre pour cent plus cher qu'un mandat simple. Voici pourquoi, et dans quels cas l'exclusivité n'est pas la bonne réponse.
Ce qui se passe avec quatre mandats simples
Le bien apparaît quatre fois sur les portails, souvent à quatre prix différents parce que chaque agence applique ses propres honoraires. L'acquéreur qui le voit passer quatre fois en tire deux conclusions, toutes les deux mauvaises pour le vendeur : le bien ne se vend pas, et le propriétaire est pressé.
Côté agences, personne n'investit. Personne ne paie un photographe, ne constitue un dossier technique complet ni ne prend le risque de refuser une visite non qualifiée, puisque le travail peut bénéficier à un concurrent. Le résultat est un bien mal présenté, montré à n'importe qui, et une négociation qui commence perdante.
Ce que l'exclusivité doit contenir pour valoir quelque chose
Ce que nous écrivons dans le mandat
Une exclusivité sans contrepartie écrite est un chèque en blanc. Voici ce qui figure noir sur blanc dans les nôtres.
- Durée de trois mois, sans reconduction tacite au-delà de la période légale
- Compte rendu écrit chaque semaine : visites, retours, positionnement prix
- Reportage photographique professionnel et plan 2D à notre charge
- Dossier technique complet constitué avant la première mise en ligne
- Diffusion sur les portails nationaux et présentation au fichier acquéreurs avant publication
- Un seul négociateur référent, joignable directement
- Vérification du financement de tout acquéreur avant transmission d'une offre
Quand le mandat simple est le bon choix
Il existe des cas où nous ne demandons pas l'exclusivité. Un bien atypique dont le marché est national plutôt que local. Un vendeur qui a déjà un acquéreur potentiel identifié. Une indivision où les co-indivisaires ne s'accordent pas sur une agence unique. Dans ces situations, un mandat simple bien tenu vaut mieux qu'une exclusivité subie.
Et le mandat semi-exclusif
Il autorise le vendeur à trouver lui-même un acquéreur sans honoraires, tout en confiant la diffusion à une seule agence. C'est un compromis honnête que nous acceptons volontiers : il préserve l'essentiel, c'est-à-dire l'unicité du prix affiché.
Les délais réels par type de mandat
Sur les dix-huit derniers mois et sur notre seul portefeuille : soixante-deux jours de médiane pour les mandats exclusifs, quatre-vingt-quatre pour les mandats simples. L'écart de prix final ressort entre deux et quatre pour cent en faveur de l'exclusivité. Ces chiffres portent sur un échantillon réduit et sont donnés pour ce qu'ils valent : une tendance observée, pas une loi.
Le mandat
Oui, après la période irrévocable de trois mois, par lettre recommandée avec un préavis de quinze jours. Avant ce terme, la résiliation n'est possible qu'en cas de manquement de l'agence à ses obligations.
Sous mandat exclusif classique, les honoraires restent dus. Sous mandat semi-exclusif, non. C'est précisément la différence entre les deux, et elle doit être claire avant la signature.
Non. Le barème est affiché et identique pour tous, c'est une obligation légale autant qu'une question d'équité. Un vendeur qui obtient une remise le fait toujours au détriment d'un autre.
Trois mois renouvelables, résiliables dans les mêmes conditions. La durée totale d'un mandat ne peut excéder la limite fixée par la loi Hoguet.
À l'issue de la période irrévocable, oui. Attention aux clauses de reconduction : vérifiez la date d'échéance et envoyez votre courrier dans les délais, sinon le mandat se poursuit.
Parlons de votre bien avant de parler de mandat
La visite d'estimation ne vous engage à rien. C'est après, une fois la fourchette connue, que le choix du mandat se pose.