Calculer la plus-value immobilière à la revente
Abattements pour durée de détention, prélèvements sociaux et surtaxe, avec le net encaissé.
Ce calcul ne concerne pas la résidence principale, exonérée de plus-value quelle que soit la durée de détention.
Barème appliqué
Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, retenus forfaitairement à 7,5 %, et des travaux — soit au réel sur justificatifs, soit au forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 4 % la vingt-deuxième. Exonération totale à 22 ans.
Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % de la vingt-troisième à la trentième. Exonération totale à 30 ans.
La surtaxe s'applique par tranches dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, de 2 à 6 %.
Ce calcul est une estimation. Le montant dû est arrêté par le notaire lors de l'acte, seul habilité à liquider la plus-value.
Qui est concerné, et qui ne l'est pas
La résidence principale est exonérée, sans condition de durée. C'est la première question que nous posons à un vendeur, avant même de parler de prix : si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, ce calcul ne vous concerne pas.
Il concerne en revanche les résidences secondaires — nombreuses à Cannes — les biens locatifs, les terrains et les biens reçus par succession lorsqu'ils sont revendus au-dessus de la valeur déclarée dans l'acte de notoriété.
Le calendrier compte plus que le prix
Les abattements pour durée de détention créent des seuils. Entre la vingt et unième et la vingt-deuxième année, l'impôt sur le revenu disparaît entièrement. Entre la vingt-neuvième et la trentième, les prélèvements sociaux disparaîssent à leur tour. Sur une plus-value de deux cent mille euros, franchir le seuil des vingt-deux ans peut représenter plus de vingt mille euros.
Nous avons déjà conseillé à des vendeurs d'attendre quatre mois. Ce n'est pas toujours possible — une succession, une mutation, une séparation ne se calent pas sur un calendrier fiscal — mais quand ça l'est, cela mérite le calcul.
Les majorations qui réduisent la note
- Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif, ou montant réel sur factures si celui-ci est supérieur.
- Travaux : forfait de 15 % du prix d'achat dès cinq ans de détention, sans justificatif — ou montant réel sur factures d'entreprise. Les travaux réalisés soi-même ne comptent pas, même avec les factures de matériaux.
- Frais de voirie et de réseaux pour les terrains.
Comparez systématiquement le forfait de 15 % au réel. Sur un bien acheté 420 000 €, le forfait représente 63 000 € : il faut avoir beaucoup fait pour dépasser ce montant sur factures d'entreprise.
Les autres cas d'exonération
Ils existent et sont souvent ignorés : première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi dans les vingt-quatre mois, cession inférieure à 15 000 €, détention de plus de trente ans, ou vendeur retraité ou invalide sous conditions de ressources. Chacun a ses conditions strictes : c'est au notaire de les vérifier, et il faut lui poser la question avant le compromis, pas après.
La plus-value en pratique
Le notaire liquide la plus-value et prélève l'impôt directement sur le prix de vente le jour de l'acte. Vous n'avez aucune démarche à faire ensuite, et le montant est définitif : ce simulateur donne un ordre de grandeur, pas la somme exacte.
Non. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, majorée des frais d'acte et des droits de succession payés. C'est pourquoi il ne faut jamais sous-évaluer un bien dans une succession : le gain sur les droits se paie intégralement à la revente.
Aucune imposition, et aucune imputation possible : une moins-value immobilière ne se reporte pas et ne se déduit d'aucun autre revenu. Elle est simplement perdue fiscalement.
En principe oui. L'administration admet toutefois un délai normal de vente — généralement apprécié autour d'un an dans un marché normal — pendant lequel le logement peut être vide, à condition qu'il soit réellement mis en vente et non loué.
Plus souvent qu'ailleurs. Elle se déclenche au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattements, ce qui arrive régulièrement sur des biens détenus dix à quinze ans sur les quartiers côtiers.
Savoir ce qui vous restera
Nous intégrons ce calcul à chaque estimation de résidence secondaire : le prix de vente ne veut rien dire sans le net vendeur.