Frais de notaire : qui touche quoi, réellement
Le terme est trompeur et il coûte cher à la profession notariale. Sur un achat dans l'ancien à 745 000 €, les frais d'acquisition s'élèvent à environ 58 000 €. Le notaire en garde un peu plus de huit mille.
La répartition
Les droits de mutation, environ 43 000 €. Ils se décomposent en une taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette représentant 2,37 % de la taxe départementale. Cet argent va au département, à la commune et à l'État.
Les émoluments du notaire, environ 8 200 € TTC. Ils suivent un barème réglementé par tranches dégressives : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % jusqu'à 17 000 €, 1,064 % jusqu'à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà, plus la TVA. Le notaire ne fixe pas ce tarif et ne peut pas le dépasser.
La contribution de sécurité immobilière, 745 €. Soit 0,10 % du prix. Elle rémunère le service de la publicité foncière, qui inscrit la vente au fichier immobilier.
Les débours, environ 1 400 €. Ce sont des sommes avancées par le notaire pour votre compte : document d'urbanisme, état hypothécaire, demandes au syndic, géomètre. Le décompte exact figure sur le relevé remis après l'acte, avec restitution du trop-perçu.
Ancien et neuf : le rapport de un à trois
Dans le neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement, les droits de mutation tombent à 0,715 % parce que la TVA immobilière s'applique déjà sur le prix. Les frais d'acquisition passent alors d'environ huit pour cent à deux ou trois. Sur un trois-pièces à 330 000 € à La Bocca, cela représente dix-huit mille euros d'écart au moment de l'acte.
Cela ne rend pas le neuf moins cher : le prix au mètre carré y est structurellement supérieur. Mais cela change l'apport nécessaire, ce qui est décisif pour un premier achat.
Les trois leviers réels
Le mobilier. Une cuisine équipée, un dressing sur mesure ou un mobilier de jardin peuvent être valorisés séparément et sortis de l'assiette taxable, sur facture et à valeur vénale réelle. Économie courante : de mille à trois mille euros.
Les honoraires à la charge de l'acquéreur. Ils ne sont pas soumis aux droits de mutation : l'assiette est le prix hors honoraires. C'est l'une des raisons pour lesquelles cette formule domine sur la Côte d'Azur.
La remise sur émoluments. Le notaire peut consentir une remise sur la part de son émolument portant au-delà de cent mille euros, dans une limite réglementaire. Elle se demande ; elle ne se propose pas.
Le montage qui ne marche pas
Gonfler la valeur du mobilier au-delà du raisonnable est requalifié sans difficulté par l'administration, avec pénalités. Un notaire sérieux refusera de l'acter. Le gain potentiel est faible, le risque porte entièrement sur l'acquéreur, et nous n'organisons pas ce type de répartition.
Deux notaires ne coûtent pas plus cher
C'est l'idée reçue la plus tenace. Chaque partie peut avoir le sien : les deux notaires se partagent alors l'émolument, et le total payé par l'acquéreur reste identique. Il n'y a donc aucune raison financière de renoncer à son propre notaire.