Copropriété : lire un procès-verbal d'assemblée avant d'acheter
Un acquéreur passe deux heures à visiter un appartement et vingt minutes à lire les documents de la copropriété. Le rapport devrait être inversé : ce qui coûte cher après l'acte se trouve presque toujours dans les procès-verbaux, pas dans les murs.
Voici ce que nous y cherchons, dans l'ordre.
Les travaux votés mais non appelés
C'est le premier point, et de loin le plus coûteux. Un ravalement voté en assemblée engage la copropriété. Si l'appel de fonds n'a pas encore été lancé au jour de la vente, la question de savoir qui paie se règle au compromis — et si personne ne l'a posée, elle se règle par défaut au détriment de l'acquéreur.
Sur un immeuble de quarante lots, un ravalement complet représente couramment de huit à vingt mille euros par lot selon les tantièmes. Ce n'est pas un détail de négociation, c'est parfois la marge entière de l'opération.
Les travaux évoqués mais non votés
Plus subtil. Une assemblée qui repousse depuis trois ans la mise aux normes de son ascenseur ou la reprise de son étanchéité ne fait pas disparaître le problème : elle le déplace vers vous. Lisez les débats, pas seulement les résolutions. Une résolution rejetée trois années de suite est une dépense qui arrive.
Le montant du fonds travaux
Le fonds de travaux est obligatoire dans la plupart des copropriétés. Son montant en dit long. Un immeuble de 1965 avec cent cinquante mille euros provisionnés est un meilleur achat qu'un immeuble de 1985 sans réserve : le premier a une gestion, le second aura des appels de fonds.
Attention : les sommes versées au fonds travaux restent attachées au lot. Elles ne vous sont pas remboursées à la vente, et elles bénéficient donc à l'acquéreur. C'est un argument de vente que peu de vendeurs pensent à utiliser.
Les impayés
Un taux d'impayés supérieur à dix pour cent est un signal fort. Il signifie que les copropriétaires à jour financent les autres, que la trésorerie est tendue, et que les travaux nécessaires seront repoussés. C'est souvent le début d'une spirale.
Les procédures en cours
Un contentieux avec une entreprise, un litige avec un copropriétaire, une procédure liée à la situation financière de la copropriété : tout cela figure dans les procès-verbaux et doit être mentionné dans l'annonce lorsqu'une procédure prévue par la loi de 1965 est engagée.
Le règlement sur la location courte durée
Point décisif pour un investisseur, et absent de toutes les annonces. Plusieurs copropriétés cannoises ont interdit la location de courte durée par vote depuis 2021. Une clause d'habitation bourgeoise stricte peut suffire à la prohiber même sans vote spécifique.
Le taux de présence en assemblée
Rarement regardé, souvent révélateur. Une assemblée où trente pour cent des tantièmes seulement sont représentés ne décide rien de structurant : les résolutions à majorité renforcée échouent, les travaux ne passent pas. Dans un immeuble où la majorité des lots sont des résidences secondaires — ce qui est fréquent à Cannes — c'est un point structurel.
Ce que vous devez obtenir avant d'offrir
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées
- Les appels de charges des deux derniers exercices
- Le montant du fonds travaux et le carnet d'entretien
- L'état global des impayés
Ces documents sont obligatoires à la vente. Ils sont remis au plus tard au compromis. Nous les remettons avant la première visite : un acquéreur qui découvre un ravalement chez le notaire renegocie ou part, et dans les deux cas le vendeur perd.