Le marché cannois hors saison : ce qui se passe de novembre à mars
De novembre à mars, une partie des immeubles du front de mer est vide. Les volets restent fermés, certains commerces baissent le rideau, et la ville retrouve ses soixante-quinze mille habitants à l'année.
Sur le marché immobilier, l'effet est moins brutal qu'on ne l'imagine. Le nombre de visites baisse d'environ trente pour cent, mais le taux de transformation monte : les gens qui visitent un appartement à Cannes un mardi de janvier ne sont pas là par curiosité.
Qui achète en hiver
Trois profils. Les acquéreurs locaux, qui représentent l'essentiel du volume sur les quartiers résidentiels et dont le calendrier ne dépend pas de la saison. Les investisseurs, qui préfèrent souvent l'hiver parce que la concurrence est plus faible. Et les acquéreurs internationaux décidés, qui font le déplacement uniquement pour signer.
Ce qui disparaît, c'est le visiteur d'été : celui qui pousse la porte de l'agence en sortant de la plage, prend trois cartes de visite et ne rappelle jamais. Il représente en juillet et août une part considérable des visites et une part quasi nulle des ventes.
Vendre en hiver : les vrais arguments
Moins de biens en concurrence. Beaucoup de propriétaires attendent le printemps pour mettre en vente, ce qui crée un embouteillage en avril et mai et un vide relatif en janvier. Un bien bien présenté en janvier se retrouve seul de sa catégorie sur son quartier.
Des acquéreurs plus sérieux, donc moins de visites pour un même nombre d'offres. Sur nos dossiers, il faut en moyenne onze visites pour obtenir une offre en été, sept en hiver.
Une lumière qui ne ment pas. Un appartement qui reste agréable un après-midi de décembre est un bon appartement. En juillet, tout est beau à Cannes, y compris ce qui ne l'est pas.
Acheter en hiver : ce que ça permet
De voir ce que la saison masque. Le bruit du boulevard sans les terrasses, la ville sans les touristes, le stationnement réel un mardi soir. Et surtout, la lumière à la période où elle manque : une terrasse plein sud masquée par un pin parasol perd son soleil de novembre à février, et cela ne se devine pas en juillet.
C'est aussi la période où les vendeurs qui ont échoué pendant l'été revoient leur prix. Un bien en ligne depuis septembre à un prix trop haut se négocie mieux en février qu'en octobre.
Ce qui ralentit réellement
Deux périodes creuses, et elles ne sont pas celles qu'on croit : la quinzaine de Noël, où plus rien ne bouge, et le mois d'août, où les notaires, les banques et les syndics fonctionnent au ralenti. Un compromis signé fin juillet met souvent trois semaines de plus à se transformer en acte.
Le festival
Pendant les deux semaines du festival et lors des grands congrès, l'activité transactionnelle s'arrête quasiment. Les déplacements sont difficiles, les visites impossibles à organiser dans le centre, et une partie des propriétaires loue son bien. Nous déconseillons de lancer une mise en vente à cette période : elle passe inaperçue.
En pratique
Il n'y a pas de mauvaise saison pour vendre à Cannes, il y a des saisons où il faut ajuster ses attentes de délai. Une mise en vente en octobre ou en janvier fonctionne très bien. Une mise en vente le 10 mai, moins.