Prix au mètre carré à Cannes, quartier par quartier

Six kilomètres séparent la Croisette de Cannes-La Bocca. Entre les deux, le prix au mètre carré passe de treize mille huit cents euros à quatre mille sept cents. Un rapport de un à trois à l'intérieur de la même commune, sur des biens qui portent le même code postal.

Voici ce que donnent les transactions enregistrées sur les douze derniers mois, et surtout ce qui explique ces écarts.

Le tableau

Trois observations avant d'aller plus loin. La première : le volume de ventes compte autant que le prix. Quarante et une transactions sur la Croisette contre quatre-vingt-huit à La Bocca, cela veut dire qu'un bien se revend beaucoup plus facilement à La Bocca. La deuxième : la progression la plus forte est sur le quartier le moins cher, ce qui est le schéma classique d'un rattrapage. La troisième : une médiane de quartier masque des écarts internes qui dépassent souvent quarante pour cent.

Ce qui explique les écarts

La distance à la mer, mesurée à pied

Pas à vol d'oiseau : à pied, avec le dénivelé. Cinq minutes de marche supplémentaires font perdre environ huit pour cent au mètre carré dans les secteurs côtiers. C'est pour cette raison que la Basse Californie, à dix minutes du sable, se négocie trente-neuf pour cent en dessous de la Croisette : la différence n'est pas la qualité du bâti, c'est le temps de trajet.

La vue, et l'étage à partir duquel elle existe

C'est la variable la plus mal comprise du marché cannois. Sur le front de Croisette, les platanes du boulevard montent jusqu'au deuxième niveau : en dessous du troisième étage, la mer apparaît en hiver et disparaît en été. Le passage du deuxième au quatrième étage, dans le même immeuble, vaut de quinze à vingt-cinq pour cent.

L'angle compte autant que la présence. Une vue obtenue en se penchant au balcon ne se paie pas comme une vue depuis le canapé. Nous photographions toujours depuis la position assise, pour cette raison.

L'état de la copropriété

Deux immeubles voisins, même année de construction, même nombre d'étages : quinze pour cent d'écart si l'un a voté et payé son ravalement et l'autre non. C'est le facteur le plus sous-estimé par les acquéreurs et le premier que nous vérifions avant de fixer un prix.

Le stationnement

Dans les quartiers denses, une place numérotée ou un box vaut quarante à cinquante mille euros à l'achat et fait gagner cinq semaines sur le délai de vente. Sur la Croisette, un box fermé seul se négocie entre soixante et cent mille euros.

Ce que le tableau ne dit pas

Il ne dit pas qu'un rez-de-chaussée sur rue se vend vingt pour cent en dessous d'un troisième étage du même immeuble. Il ne dit pas qu'un bien en DPE F perd cinq à douze pour cent face à un équivalent en C. Il ne dit pas non plus qu'une terrasse plein sud sans vis-à-vis vaut de huit à douze pour cent de plus qu'une terrasse côté rue de même surface.

Une médiane sert à cadrer une conversation. Elle ne sert pas à fixer le prix d'un bien précis, et c'est précisément ce que font les estimations automatiques.

Et les communes limitrophes

Le Cannet à cinq mille neuf cents euros, Mougins à six mille huit cents, Mandelieu à six mille trois cents, Vallauris-Golfe-Juan à cinq mille deux cents. Le raisonnement de nos acquéreurs est presque toujours le même : mêmes écoles, mêmes trajets, trente à quarante pour cent de surface en plus, au prix d'une voiture devenue indispensable.

Sur dix ans, ces communes ont suivi la valorisation cannoise sans la dépasser, avec une volatilité plus faible. Ce sont des marchés de résidence principale.

Comment lire ces chiffres pour votre bien

Prenez la médiane de votre quartier. Ajustez à la hausse si vous êtes au-dessus du troisième étage avec vue, si vous avez une terrasse sud sans vis-à-vis, un stationnement, un DPE en C ou mieux, et une copropriété à jour de ses travaux. Ajustez à la baisse dans le cas inverse. Vous obtiendrez une fourchette large, et c'est normal : c'est exactement pour resserrer cette fourchette que quelqu'un se déplace.

Données de démonstration — ce site est une maquette. Sur un site en production, ces chiffres seraient issus des transactions publiées en source ouverte et mis à jour semestriellement.