Vendre en indivision ou après une succession
Une part importante des biens anciens que nous vendons à Cannes provient d'une succession. Au Suquet et au Petit Juas, certaines maisons n'avaient pas changé de mains depuis deux générations.
Dans ces dossiers, le bien n'est presque jamais le problème. Ce qui bloque, ce sont trois choses : l'accord des héritiers, la valeur retenue dans la déclaration de succession, et le temps.
L'unanimité, sauf exception
La vente d'un bien indivis suppose en principe l'accord de tous les indivisaires. Un seul refus suffit à bloquer. Des mécanismes existent pour sortir de l'impasse — notamment une procédure permettant, sous conditions, de passer outre l'opposition minoritaire avec autorisation du tribunal — mais ils prennent des mois et coûtent des honoraires d'avocat.
Notre règle est simple : nous ne prenons pas de mandat sans avoir parlé à chaque indivisaire. Un mandat signé par le seul héritier le plus pressé finit toujours mal, généralement au moment de l'offre.
La valeur déclarée, piège classique
Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur déclarée dans la succession, majorée des frais d'acte et des droits payés. Sous-évaluer un bien pour réduire les droits de succession revient donc à se créer une plus-value imposable à la revente.
Exemple concret : un appartement déclaré à 400 000 € alors qu'il en valait 520 000, revendu 560 000 € trois ans plus tard. La plus-value calculée est de cent soixante mille euros au lieu de quarante mille. Le gain sur les droits de succession est largement effacé.
Quand la sous-évaluation est manifeste, l'administration peut de surcroît la remettre en cause. Notre conseil, systématique : faites établir une estimation sérieuse au moment de la déclaration, même si vous ne vendez pas.
L'estimation à valeur juridique
Elle diffère d'une estimation commerciale. Elle donne lieu à un rapport écrit, argumenté, opposable, qui précise la méthode retenue et les comparables utilisés. Nous la facturons entre 400 et 900 € TTC selon la complexité. C'est le seul cas où nous facturons une estimation.
Les délais réels
Une succession simple, avec des héritiers d'accord et un notaire réactif, se règle en quatre à huit mois. Avec une indivision conflictuelle ou un héritier à l'étranger, comptez un an ou davantage. Le bien peut être mis en vente avant le règlement complet, mais l'acte ne pourra pas être signé avant que la dévolution successorale soit établie.
Nous le disons aux acquéreurs dès la première visite. Un acquéreur prévenu attend ; un acquéreur surpris se retire.
Le bien occupé ou vide
Un logement inoccupé depuis longtemps se présente mal : humidité, volets fermés, odeur. Un rafraîchissement léger et une aération régulière avant les visites changent la perception plus que n'importe quel argument. Nous conseillons aussi de vider partiellement, sans tout enlever : un logement complètement nu paraît plus petit.
Ce que nous faisons dans ces dossiers
Un interlocuteur unique pour tous les indivisaires, un compte rendu envoyé à chacun sans exception, et aucune négociation menée avec un seul d'entre eux. C'est fastidieux et c'est ce qui évite que le dossier se bloque à trois jours de l'acte.