Vue mer : ce que ça vaut vraiment, étage par étage
C'est la mention la plus utilisée et la moins vérifiable des annonces cannoises. Vue mer peut désigner une baie entière depuis le canapé, ou un triangle bleu aperçu depuis l'angle du balcon en se penchant.
Entre les deux, il y a de vingt à trente pour cent de prix.
Le problème des platanes
Sur le front de Croisette, les arbres du boulevard montent jusqu'au deuxième niveau. En janvier, quand ils sont dégarnis, la mer apparaît depuis le premier étage. En juillet, elle a disparu.
Un acquéreur qui visite en février un deuxième étage achète donc une vue qu'il n'aura pas pendant six mois de l'année. Nous refusons d'annoncer une vue mer sur ces étages sans préciser la saisonnalité, et nous photographions en été.
Le barème observé
Sur des lots comparables d'un même immeuble du front de mer, les écarts que nous constatons sont les suivants.
- Rez-de-chaussée et premier étage : pas de vue exploitable en saison. Prix de référence.
- Deuxième étage : vue partielle et saisonnière. De cinq à huit pour cent au-dessus.
- Troisième étage : la mer redevient frontale. De quinze à dix-huit pour cent au-dessus.
- Quatrième étage et au-dessus : vue dégagée toute l'année. De vingt à vingt-cinq pour cent au-dessus.
- Dernier étage avec terrasse : ajoutez encore cinq à dix pour cent.
L'angle compte autant que la présence
Une vue frontale depuis la pièce de vie ne se paie pas comme une vue latérale accessible en se plaçant à un endroit précis du séjour. Notre règle interne : nous photographions depuis la position assise, hauteur d'oeil à un mètre vingt. Ce qu'on voit sur la photo est ce qu'on verra dans le canapé.
La même règle vaut pour les chambres. Une vue depuis la chambre principale ajoute réellement de la valeur ; une vue depuis la salle de bains, non.
Les vues qui se perdent
Une vue n'est jamais acquise. Un projet de construction, une surélévation autorisée ou la croissance d'une haie peuvent la réduire. Avant d'acheter un bien dont la vue constitue vingt pour cent du prix, demandez un certificat d'urbanisme sur les parcelles situées devant. Cela coûte le prix d'un timbre et évite une déconvenue à six chiffres.
Sur les collines — La Californie, la Croix des Gardes — le sujet est différent : la vue dépend surtout du dénivelé et de la végétation des parcelles voisines, qui elle, pousse.
Les vues qui ne sont pas des vues mer
Une vue sur les toits du Suquet et le clocher de Notre-Dame d'Espérance se revend presque aussi bien qu'une vue mer partielle, sur ce secteur. Une vue sur le parc boisé de la Croix des Gardes vaut cher auprès des familles. Une vue dégagée sur les collines de l'Estérel depuis La Bocca est un argument réel.
Ce qui compte n'est pas la mer : c'est l'absence de vis-à-vis et la profondeur de champ. Une vue sur le mur de l'immeuble d'en face à huit mètres coûte de dix à quinze pour cent, quel que soit le quartier.
Comment vérifier une annonce
Demandez une photographie prise depuis la position assise, en été, et l'étage exact. Si l'agence hésite sur l'une des deux, la vue est probablement latérale ou saisonnière. Ce n'est pas rédhibitoire : c'est simplement un autre prix.